Inversiones Transfronterizas: Aspectos Fiscales para Costarricenses Comprando Propiedades en USA

La inversión inmobiliaria transnacional ha captado la atención de muchos costarricenses en los últimos años, especialmente a quienes buscan diversificar sus activos y aprovechar oportunidades en mercados extranjeros, como el de Estados Unidos. Esta tendencia se ha ido consolidando gracias a varios factores: la estabilidad del mercado inmobiliario estadounidense, su capacidad de generar ingresos a través de rentas y la apreciación de las propiedades. Además, para los costarricenses con intereses en expandir su portafolio fuera de Costa Rica, Estados Unidos ofrece una infraestructura sólida y un marco legal que protege a los inversionistas extranjeros.

En este contexto, no solo los estadounidenses están invirtiendo en propiedades en Costa Rica, sino que los costarricenses también están participando activamente en el mercado inmobiliario de USA Esta dinámica de doble sentido resalta la creciente conexión entre ambos países en términos de inversiones y oportunidades de crecimiento patrimonial. Sin embargo, para aquellos que están considerando adquirir propiedades en USA, es importante entender las implicaciones fiscales tanto en Costa Rica como en USA, ya que las obligaciones fiscales en ambos territorios pueden influir en el rendimiento de la inversión.

En Costa Rica, la normativa fiscal está diseñada bajo el principio de territorialidad, lo que significa que los ingresos generados dentro del país son los que están sujetos a impuestos. Sin embargo, cuando un costarricense invierte en el extranjero, como en la compra de propiedades en Estados Unidos, es fundamental entender cómo los ingresos generados fuera de Costa Rica —como alquileres o ganancias de capital— pueden influir en sus obligaciones fiscales dentro del país. Si bien en general los ingresos obtenidos en el extranjero no están sujetos al impuesto sobre la renta en Costa Rica, existen algunas excepciones y situaciones que deben considerarse cuidadosamente.

Cuando un costarricense compra y vende propiedades en USA, las ganancias de capital obtenidas por la venta de esas propiedades estarán sujetas a las leyes fiscales del país donde se generan los ingresos, en este caso, Estados Unidos. Sin embargo, para efectos fiscales en Costa Rica, estas ganancias generalmente no estarán gravadas debido al principio de territorialidad mencionado anteriormente. Dicho esto, es recomendable que cualquier inversionista que reciba ingresos por alquileres o ventas de propiedades en USA consulte con un asesor fiscal costarricense, ya que los ingresos generados en el extranjero podrían afectar su situación fiscal global, especialmente si decide repatriar esos ingresos a Costa Rica.

Un aspecto clave a considerar es la posible existencia de tratados de doble tributación entre Costa Rica y Estados Unidos. Actualmente, Costa Rica no tiene un tratado de doble imposición con USA, lo que significa que los impuestos pagados en USA por ingresos generados allá no pueden ser automáticamente acreditados o compensados en Costa Rica. No obstante, dado que Costa Rica no grava los ingresos generados fuera de su territorio en la mayoría de los casos, los inversionistas ticos en USA no enfrentan la problemática de doble tributación en la mayoría de las situaciones. Esto otorga una cierta ventaja a los costarricenses al permitirles gestionar sus inversiones en el extranjero sin la carga adicional de ser gravados en ambos países por el mismo ingreso, aunque es esencial asegurarse de cumplir con todas las normativas fiscales tanto en Costa Rica como en USA para evitar problemas legales o financieros.

Por otro lado, en Estados Unidos, los extranjeros no residentes que adquieren propiedades deben estar conscientes de las implicaciones fiscales que esto conlleva. A diferencia de Costa Rica, USA aplica impuestos tanto a los ingresos generados por alquileres como a las ganancias de capital obtenidas en la venta de propiedades, independientemente de la residencia del propietario. Esto significa que cualquier tico que invierta en bienes raíces en USA deberá cumplir con las normativas fiscales locales y federales, las cuales pueden ser complejas para aquellos no familiarizados con el sistema fiscal estadounidense.

A nivel federal, los no residentes están sujetos a impuestos sobre la renta generada en USA, incluyendo ingresos por alquileres y ganancias de capital derivados de la venta de propiedades. Los impuestos sobre la renta aplicables pueden variar según el estado en el que se encuentre la propiedad, ya que algunos estados también imponen impuestos sobre la renta, además del impuesto federal. Para los ingresos por alquileres, los no residentes tienen dos opciones: pueden elegir ser gravados sobre los ingresos brutos, con una retención fija del 30%, o tributar sobre el ingreso neto después de deducciones (por ejemplo, costos de mantenimiento, seguros, intereses hipotecarios), lo cual suele ser más beneficioso fiscalmente. Este tratamiento requiere presentar una declaración de impuestos anual ante el IRS, lo que puede complicar el proceso para los inversionistas extranjeros, pero también puede ofrecer oportunidades de minimizar la carga fiscal.

Uno de los aspectos más importantes a considerar para los no residentes que venden propiedades en USA es la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta ley impone una retención del 15% sobre el precio bruto de venta de propiedades en USA adquiridas por extranjeros, con el objetivo de asegurar que los impuestos sobre las ganancias de capital sean recaudados adecuadamente. Aunque el 15% puede parecer una cantidad significativa, este monto puede ser ajustado o devuelto posteriormente si el impuesto sobre las ganancias de capital real es menor. Es fundamental contar con un asesor fiscal en USA que pueda guiar al inversionista a través del proceso de FIRPTA, ya que cualquier error en el cálculo o presentación de la retención puede resultar en sanciones o en la retención de más fondos de los necesarios.

A pesar de las cargas fiscales, los propietarios extranjeros en USA pueden acceder a varias deducciones y créditos fiscales, lo que puede aliviar parte de la carga. Entre las deducciones disponibles están los intereses hipotecarios, los gastos de mantenimiento de la propiedad, los impuestos locales, y los seguros. Estas deducciones son importantes para reducir la cantidad de ingreso gravable y, en última instancia, el monto de impuestos a pagar. Además, en ciertos casos, los propietarios extranjeros pueden beneficiarse de tratados fiscales con sus países de origen, si existen, aunque en el caso de los costarricenses, la falta de un tratado de doble tributación limita estas posibilidades.

Consejos para compradores costarricenses en USA

Para los costarricenses interesados en adquirir propiedades en Estados Unidos, uno de los principales consejos es estructurar adecuadamente la compra desde un inicio para optimizar los beneficios fiscales. Una de las maneras más eficientes de hacerlo es a través de la creación de una entidad legal en USA, como una LLC (Limited Liability Company). Este tipo de entidad no solo ofrece protección frente a responsabilidades personales, sino que también permite una tributación más favorable, ya que los ingresos pueden "pasar" directamente al propietario sin que la entidad esté sujeta a impuestos corporativos. Esto es especialmente importante para evitar la doble tributación y maximizar el retorno de la inversión. Además, utilizar una LLC facilita la administración de la propiedad y la gestión de alquileres, además de simplificar el proceso de liquidación en caso de una eventual venta.

Otro aspecto clave para optimizar la compra es la asesoría legal y fiscal adecuada tanto en Costa Rica como en USA En Costa Rica, es fundamental comprender cómo serán gravados los ingresos generados en el extranjero, como los alquileres o las ganancias de capital, para evitar sorpresas fiscales a la hora de declarar estos ingresos. Al mismo tiempo, en USA, es imprescindible tener un asesor fiscal que comprenda las complejidades del sistema tributario estadounidense y pueda orientar sobre las deducciones disponibles y las obligaciones fiscales, tanto a nivel federal como estatal. Contar con un abogado especializado en bienes raíces en USA también es recomendable para asegurarse de que todas las transacciones se realicen conforme a la ley y se minimicen los riesgos legales.

En cuanto al financiamiento, los compradores costarricenses tienen la posibilidad de acceder a préstamos hipotecarios en USA, aunque las condiciones suelen variar en función de su estatus como no residentes. Algunas instituciones financieras estadounidenses ofrecen financiamiento a extranjeros, pero generalmente requieren mayores anticipos (down payments), que pueden oscilar entre el 30% y el 40% del valor de la propiedad, y las tasas de interés suelen ser más altas en comparación con las ofrecidas a residentes o ciudadanos estadounidenses. Es importante considerar cómo estos factores pueden afectar la rentabilidad de la inversión y evaluar si es más conveniente financiar la compra en Costa Rica o en USA, dependiendo de las tasas de interés y las condiciones crediticias en ambos países.

Por último, los compradores costarricenses deben tener en cuenta los impuestos asociados con las transferencias de propiedad en USA Estos pueden incluir impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles, que varían según el estado y la localidad donde se encuentre la propiedad. Además, al momento de la venta de la propiedad, es clave recordar la aplicación de FIRPTA y otras normativas fiscales que puedan reducir las ganancias netas obtenidas de la transacción. La correcta planificación y asesoría pueden hacer la diferencia entre una inversión inmobiliaria rentable y una con costos inesperados que afecten el retorno de la inversión. Por ello, es recomendable que los inversionistas tomen todas las medidas necesarias para estructurar adecuadamente su compra desde un punto de vista fiscal y legal, aprovechando al máximo las herramientas disponibles en ambos países.

Sucesiones y patrimonio  

La compra de propiedades en Estados Unidos por parte de costarricenses no solo tiene implicaciones fiscales en el presente, sino que también puede afectar significativamente los planes patrimoniales y de sucesión. Al adquirir una propiedad en USA, es importante tener en cuenta cómo esta se integrará en el patrimonio familiar y qué disposiciones legales deben tomarse para asegurar una transición ordenada y fiscalmente eficiente en caso de fallecimiento. Sin una adecuada planificación, los herederos podrían enfrentarse a complejidades fiscales tanto en Costa Rica como en USA, lo que podría disminuir el valor del patrimonio que reciben.

En Estados Unidos, las propiedades de extranjeros que fallecen están sujetas al "Estate Tax", un impuesto sobre las sucesiones que puede aplicarse a los bienes inmuebles que superen un cierto umbral de valor. Este impuesto federal, sumado a los impuestos estatales que puedan aplicarse dependiendo de la ubicación de la propiedad, puede resultar en una considerable carga fiscal para los herederos. A diferencia de Costa Rica, donde no existe un impuesto por herencias, en USA las implicaciones fiscales sobre bienes heredados pueden ser significativas, especialmente si no se ha estructurado adecuadamente el plan sucesorio.

Para evitar estas complicaciones, es recomendable que los propietarios de bienes en USA implementen estrategias de planificación patrimonial que reduzcan la carga fiscal y faciliten el proceso de sucesión. Una de las soluciones más comunes es la creación de fideicomisos (trusts), que permiten transferir propiedades a los herederos de manera eficiente desde un punto de vista fiscal. Un fideicomiso bien estructurado puede evitar la necesidad de pasar por el proceso de "probate" (sucesión judicial), que es el procedimiento legal mediante el cual se valida un testamento y se distribuyen los bienes del fallecido. El uso de estos instrumentos no solo reduce el tiempo y los costos asociados con la sucesión, sino que también puede proporcionar importantes ventajas fiscales al evitar o minimizar los impuestos sobre las sucesiones.

Otra estrategia útil es asegurarse de que la propiedad en USA esté debidamente integrada en el plan patrimonial global del comprador costarricense. Esto puede incluir la revisión y actualización del testamento en Costa Rica para asegurarse de que las disposiciones sobre las propiedades en el extranjero estén alineadas con las leyes de sucesión tanto de Costa Rica como de USA Además, es esencial trabajar con asesores legales y fiscales en ambos países para coordinar una estrategia que optimice el uso de tratados fiscales, minimice la doble tributación y maximice los beneficios para los herederos.

Sebastian Jiménez

Abogado