I. Ganancias de Capital en Bienes Raíces: Cómo Optimizar Tus Transacciones Bajo la Ley CostarricenseEl impuesto sobre ganancias de capital es uno de los cambios fiscales más relevantes en el mercado

El impuesto sobre ganancias de capital es uno de los cambios fiscales más relevantes en el mercado inmobiliario de Costa Rica en los últimos años. Este cambio legislativo ha tenido un impacto directo en el mercado, especialmente en actividades como las remodelaciones y reventas rápidas, conocidas como "flip houses". Al gravar de manera más estricta las ganancias, los inversionistas ahora enfrentan márgenes más ajustados, lo que ha reducido la rentabilidad de este modelo de negocio. Además, ha generado un enfoque renovado en la importancia de reflejar con precisión el valor real de la propiedad en la escritura de traspaso al momento de la compra. Este detalle, a menudo subestimado, puede ser clave para evitar problemas fiscales en el futuro, ya que el impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra declarado y el precio de venta final.

II. Importancia de Reflejar el Valor Real en las Escrituras

Una de las prácticas que históricamente ha generado complicaciones fiscales en el mercado inmobiliario costarricense era la de registrar valores subestimados en las escrituras de traspaso. Aunque en el pasado podía parecer una estrategia para reducir costos inmediatos, esta práctica ha cobrado factura a largo plazo, especialmente con la implementación del impuesto del 15% sobre las ganancias de capital en 2019. La ley que estableció el impuesto sobre las ganancias de capital implícitamente reconoció la existencia de esta práctica de registrar valores subestimados. Por esta razón, se otorgó la posibilidad a los contribuyentes dueños de bienes inmuebles adquiridos antes de la fecha de entrada en vigencia de la ley de elegir entre pagar el 15% sobre la ganancia neta o pagar un 2.25% del valor total de la transacción al vender su propiedad. Esta previsión ofrece cierta flexibilidad, especialmente favoreciendo a quienes registraron compras subvaloradas y a los titulares de propiedades con valores fiscales que no reflejaban el valor real de los bienes. En el caso de los bienes inmuebles inscritos con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, los contribuyentes están obligados a pagar un 15% sobre la ganancia de capital, lo que ha creado nuevos desafíos para compradores, vendedores e inversionistas.

Cuando el valor real de una propiedad no está reflejado en las escrituras, el cálculo de la ganancia de capital puede inflarse artificialmente, incrementando significativamente la carga fiscal para el vendedor. El impuesto sobre ganancias de capital se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra declarado en las escrituras y el precio de venta al momento de la transacción. Si el valor de compra declarado inicialmente es muy bajo, la diferencia con el precio de venta será considerablemente mayor, lo que puede resultar en una factura fiscal más alta de lo necesario. Por ejemplo, si una propiedad adquirida por un monto de ₡100 millones se registra en ₡50 millones, la ganancia de capital parecerá mayor de lo que realmente es, obligando al propietario a pagar impuestos adicionales. Esto puede ser particularmente perjudicial para quienes invierten en remodelaciones o mejoras sustanciales en la propiedad.

Para evitar estos problemas, es esencial que el valor real de la propiedad quede claramente reflejado en las escrituras de traspaso desde el inicio. Esto no solo asegura un cálculo fiscal más preciso, sino que también fortalece la posición del vendedor ante una posible fiscalización por parte de la administración tributaria. Registrar el valor correcto desde el principio puede requerir una mayor inversión inicial en términos de impuestos de transferencia y honorarios notariales, pero a largo plazo, protege los intereses del propietario y facilita cualquier operación futura.

Un consejo práctico para los inversionistas es mantener documentación que respalde cualquier mejora realizada a la propiedad, como facturas de materiales y servicios de construcción. Esto permite justificar un valor actualizado en las escrituras de traspaso mediante una revaluación oficial. Trabajar con un abogado especializado en bienes raíces y un notario confiable puede marcar la diferencia para garantizar que la escritura refleje el valor real de la propiedad, evitando complicaciones fiscales y maximizando la seguridad jurídica de la transacción.

III. Impacto en el Negocio de "Flip Houses

El mercado de remodelaciones y ventas rápidas, conocido como "flip houses", ha sufrido un declive desde la implementación del impuesto sobre ganancias de capital en 2019. Este impuesto del 15% sobre la ganancia neta de la venta ha desincentivado a muchos inversionistas que anteriormente veían en este modelo de negocio una oportunidad para obtener rendimientos rápidos. Al aumentar la carga fiscal sobre las ganancias percibidas, las remodelaciones y ventas inmediatas se han vuelto menos atractivas financieramente.

El problema radica en que las altas ganancias percibidas en una venta inmediata tras una remodelación pueden generar un impuesto considerable. Por ejemplo, si un inversionista adquiere una propiedad por ₡100 millones, invierte ₡20 millones en mejoras y luego la vende por ₡150 millones, el impuesto se calculará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, es decir, ₡50 millones. Esto resulta en una gran carga fiscal, sin tomar en cuenta otros costos como honorarios legales y notariales, lo que reduce significativamente el margen de ganancia.

Para quienes aún buscan oportunidades en este sector, existen estrategias legales que pueden ayudar a mitigar este impacto fiscal. Una de las más efectivas es solicitar una revaluación oficial de la propiedad tras realizar mejoras significativas. Esta revaluación permite ajustar el valor registrado en las escrituras, reflejando las inversiones realizadas y reduciendo la base imponible para el cálculo de la ganancia de capital. Es fundamental documentar todas las remodelaciones con facturas, contratos y otros comprobantes que respalden los costos incurridos.

Adicionalmente, es aconsejable planificar las transacciones con asesoría legal y fiscal especializada. En algunos casos, estructurar la compra y venta a través de una persona jurídica puede ofrecer beneficios fiscales adicionales, dependiendo del modelo de negocio y el volumen de transacciones. Aunque el house flipping enfrenta retos bajo la nueva normativa, una planificación cuidadosa y estrategias legales adecuadas pueden ayudar a los inversionistas a adaptarse y seguir operando de manera rentable en el mercado inmobiliario costarricense.

IV. Revaluación de Propiedades en Costa Rica: Una Herramienta Clave para Optimizar la Gestión Fiscal y Atraer Inversiones

La revaluación de propiedades inmobiliarias en Costa Rica es una estrategia fundamental para maximizar los beneficios fiscales y asegurar la seguridad jurídica de las transacciones. Este procedimiento, regulado por la Ley N.º 7509 de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y sus reformas, está diseñado para garantizar que el valor fiscal de una propiedad refleje su realidad económica.

a. Fundamentos Legales: Avalúo y Valorización

La Ley N.º 7509 y el Reglamento General del Impuesto sobre Bienes Inmuebles establecen las bases para los procesos de avalúo y valorización:

● Avalúo: El artículo 10 Bis define el avalúo como un conjunto de cálculos y análisis realizados por profesionales debidamente incorporados al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos o al Colegio de Ingenieros Agrónomos. Este proceso tiene como objetivo determinar el valor real de un bien inmueble, considerando factores como ubicación, uso, materiales de construcción y estado de conservación.

● Valoración: Se refiere a la modificación de la base imponible de un inmueble realizada por las municipalidades, siguiendo criterios técnicos establecidos por el Órgano de Normalización Técnica (ONT). Según el artículo 11, es una actividad indelegable de la Administración Tributaria supervisar estos cambios.

b. El Órgano de Normalización Técnica (ONT)

Creado mediante el artículo 12 de la Ley N.º 7509, el ONT desempeña un rol esencial en el sistema tributario inmobiliario. Sus principales atribuciones incluyen:

1. Establecer disposiciones generales de valoración: El ONT proporciona las reglas y criterios técnicos que las municipalidades deben seguir para realizar valoraciones consistentes y equitativas.

2. Coordinar con las municipalidades y el Catastro Nacional: Esta coordinación asegura que las bases de datos municipales y catastrales sean congruentes, mejorando la calidad de las valoraciones.

3. Suministrar métodos y factores técnicos: El ONT desarrolla los métodos de depreciación, tasas de vida útil, valores por tipo de edificación, y factores económicos relacionados con topografía, ubicación, equipamiento urbano y servicios públicos.

4. Analizar y recomendar correcciones en los avalúos municipales: Al supervisar los avalúos realizados por las municipalidades, el ONT garantiza que cumplan con los estándares establecidos y aplica correcciones cuando sea necesario.

5. Publicar disposiciones generales: Para garantizar la transparencia, las municipalidades deben publicar anualmente los criterios y métodos dictados por el ONT en el Diario Oficial La Gaceta y en un diario de circulación nacional.

El ONT, como órgano técnico asesor obligado de las municipalidades, refuerza la seguridad jurídica del sistema tributario inmobiliario costarricense al establecer un marco homogéneo para la valoración fiscal.

V. Procedimiento para Solicitar la Modificación del Valor Fiscal

El procedimiento para modificar el valor fiscal de un inmueble debe realizarse mediante la Plataforma de Trámites Virtuales (TRAVI) del Ministerio de Hacienda. Este proceso es supervisado por la Administración Tributaria, que se encarga de revisar y validar la documentación presentada.

1. Pasos para el Trámite en TRAVI

● Acceso a la plataforma:

Ingresar a TRAVI (https://tramitevirtual.hacienda.go.cr).

Contar con una cuenta activa y firma digital para gestionar el proceso.

● Recolección de documentos:

Carta de solicitud: Dirigida a la Administración Tributaria, firmada por el propietario registral o su representante legal. En caso de personas jurídicas, incluir una personería vigente con no más de un mes de emitida. Si el trámite lo realiza un tercero, debe estar autorizado mediante una carta autenticada por un abogado notario.

Declaración de bienes inmuebles: Preferiblemente actualizada dentro de los últimos cinco años.

Certificación municipal: Si no se dispone de la declaración, debe presentarse una certificación que indique la fecha de la última declaración, zona homogénea utilizada, valor total registrado y el origen del valor actual.

● Carga de documentos en TRAVI:

Escanear los documentos en formato PDF y subirlos a la plataforma.

Verificar que los archivos sean legibles y cumplan con los requisitos establecidos.

● Revisión por la Administración Tributaria:

La Administración evalúa la documentación presentada y, si corresponde, solicita información adicional o realiza inspecciones técnicas para verificar las condiciones del inmueble.

● Resolución y notificación:

Si la solicitud es aprobada, el nuevo valor fiscal se registra en el sistema tributario. La notificación se realiza vía TRAVI, y la modificación entra en vigencia el 1 de enero del año siguiente, según lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley N.º 7509.

● Actualización en el Registro Nacional:

Una vez que la Administración Tributaria ha realizado y registrado el cambio en el valor fiscal del inmueble, este debe ser actualizado en el sistema del Registro Nacional. Este proceso es fundamental para asegurar que la información registrada refleje el valor actualizado del bien.

Según el convenio DGT-RN-001-2018 firmado entre el Ministerio de Hacienda y el Registro Nacional, esta actualización se realiza automáticamente cada 24 horas. Este sistema automatizado garantiza que los datos estén sincronizados, mejorando la transparencia y la eficiencia en la gestión registral y fiscal.

VI. Causales de Modificación del Valor Fiscal

a. Modificación Automática: Artículo 14 (Ley 7509)

La base imponible de un inmueble puede ser modificada automáticamente por las siguientes causales:

1. Mayor valor consignado en escritura pública: Este ajuste ocurre cuando un traslado de dominio, como una compraventa, refleja un valor superior al registrado.

2. Constitución de gravámenes hipotecarios: Si el monto de la hipoteca supera el valor registrado, este último se ajusta automáticamente para reflejar la nueva base imponible.

3. Rectificación de cabida y reunión de fincas: Estas modificaciones se realizan cuando se ajustan las dimensiones del inmueble o se integran propiedades.

4. Reconocimiento formal de mayor valor por el propietario: Permite al contribuyente declarar voluntariamente un valor superior.

5. Fraccionamiento de inmuebles: El valor de las nuevas fracciones debe ser recalculado.

6. Construcción o adición de mejoras significativas: Si las mejoras representan al menos un 20% del valor registrado, el ajuste es obligatorio. En terrenos agropecuarios o agroindustriales, no se consideran las mejoras destinadas al bienestar de los trabajadores o a la producción.

El principio de realidad económica, contemplado en este artículo, asegura que el valor fiscal refleje el valor real del bien, evitando distorsiones en el cálculo de impuestos.

b. Otras Causas: Artículo 15 (Ley 7509)

La Administración Tributaria puede ajustar el valor registrado mediante valoración, de oficio o a solicitud del interesado, en los siguientes casos:

1. Obras públicas: La construcción de infraestructura, como carreteras o autopistas, que incrementa el valor del inmueble.

2. Perjuicio por causas ajenas al propietario: Como desastres naturales que disminuyan el valor del bien.

3. Valoraciones municipales: Basadas en los criterios del ONT.

Estos ajustes, aunque específicos, son esenciales para reflejar cambios sustanciales en las condiciones del inmueble y garantizar una base imponible justa.

VII. Vigencia

Vigencia de Modificaciones (Artículo 21)

Las modificaciones en el valor fiscal sólo serán efectivas a partir del 1 de enero del año siguiente a su notificación y una vez que sean firmes en vía administrativa. Este plazo permite a los contribuyentes planificar sus obligaciones tributarias con antelación, garantizando transparencia y previsibilidad.

VIII. Incorporación de la Declaración Municipal y Mejoras Inmobiliarias

El proceso de revaluación de propiedades inmobiliarias en Costa Rica tiene como eje central la actualización del valor fiscal de los inmuebles, lo que impacta directamente en la base imponible para el cálculo de impuestos. Este procedimiento se lleva a cabo principalmente mediante la declaración municipal del inmueble, el reconocimiento de mejoras realizadas y el uso de herramientas técnicas como el mapa de valores publicado anualmente en el Diario Oficial La Gaceta. 

1. Declaración Municipal de Bienes Inmuebles

La declaración de bienes inmuebles es un paso fundamental para actualizar el valor fiscal de una propiedad y asegurar que refleje su realidad económica. Según lo establecido en la normativa aplicable, este trámite puede realizarse de diferentes maneras, incluyendo asistencia de peritos, presentación en físico o digitalmente mediante las plataformas municipales.

a. Opciones para Declarar un Bien Inmueble

La Municipalidad de San José, como ejemplo, ofrece las siguientes alternativas para efectuar la declaración:

1. Asistencia profesional: Se puede solicitar la valoración con un perito (ingeniero o arquitecto) municipal, quien realizará la declaración con base en parámetros técnicos del Ministerio de Hacienda y herramientas municipales.

2. Declaración presencial por el propietario: El contribuyente puede completar el formulario físico y entregarlo directamente en la plataforma de servicios municipales.

3. Declaración digital: Accediendo al sitio web municipal y completando la "Declaración Informativa de Bienes Inmuebles", guiado por un profesional designado.

La administración analiza los datos y puede aceptar o corregir la declaración dentro de un plazo de 10 días hábiles. En caso de discrepancias, la municipalidad podrá realizar un avalúo de oficio, lo cual podría incluir visitas al sitio para fiscalización.

b. Importancia del Mapa de Valores

Para determinar el valor del terreno y las construcciones, las municipalidades utilizan como referencia el mapa de valores, el cual se publica anualmente en La Gaceta. Este documento es una herramienta esencial que establece criterios homogéneos para valorar los terrenos y construcciones según su ubicación, uso y características.

2. Reconocimiento de Mejoras Inmobiliarias

Cuando un propietario realiza mejoras significativas en su inmueble, como ampliaciones o remodelaciones, estas deben ser formalizadas para que sean reconocidas en el valor fiscal. Este proceso es particularmente relevante, ya que afecta tanto la carga tributaria como el valor de mercado de la propiedad.

(i) Procedimiento para Reconocer las Mejoras

A. Permisos de construcción:

Antes de realizar cualquier mejora, se deben obtener los permisos municipales necesarios, los cuales también sirven como base para actualizar el valor fiscal del inmueble.

B. Declaración paralela de mejoras:

Una vez otorgados los permisos de construcción, la municipalidad puede realizar una actualización automática del valor fiscal, considerando el impacto de las obras.

C. Documentación técnica:

El propietario debe conservar evidencia de las mejoras realizadas, incluyendo: 

● Contratos con proveedores.

● Facturas de materiales y mano de obra.

● Informes técnicos elaborados por ingenieros o arquitectos colegiados.

(ii) Impacto Fiscal de las Mejoras

El reconocimiento formal de las mejoras permite que estas se incorporen al valor fiscal del inmueble, ajustando su base imponible. Esto es especialmente relevante para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre ganancias de capital en caso de una venta posterior.

(iii). Criterios Técnicos

La estimación del valor de las mejoras y del inmueble en general se basa en:

● Mapas de valores para terrenos: Actualizados anualmente.

● Manual de Tipología Constructiva: Publicado por el Ministerio de Hacienda, que detalla las características de construcción y su impacto en el valor.

IX. Implicaciones Fiscales y Beneficios para los Inversionistas

1. Ganancias de Capital

El artículo 7º de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas establece un impuesto del 15% sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de bienes inmuebles. Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del inmueble, ajustado por mejoras documentadas.

Una revaluación adecuada permite:

● Reducir la base imponible: Al incluir mejoras y reflejar el valor real del inmueble, se minimiza la carga fiscal.

● Optimizar las transacciones inmobiliarias: La transparencia en el valor fiscal aumenta la confianza entre las partes.

2. Beneficios para el Modelo de House Flipping

Para los inversionistas que remodelan y revenden propiedades, una revaluación oportuna asegura que las inversiones realizadas en mejoras sean reconocidas fiscalmente. Esto es clave para maximizar la rentabilidad del negocio reduciendo considerablemente el impuesto de ganacias de capital a partir de la actualizacion del valor de la propiedad.

X. Opinión Jurídica: La Revaluación de Propiedades y su Impacto Fiscal en Costa Rica

La revaluación de propiedades en Costa Rica es un procedimiento que, más allá de su componente técnico, tiene implicaciones legales, económicas y sociales de gran alcance. Este mecanismo no solo busca reflejar la realidad económica de un bien inmueble, sino que también responde a principios fundamentales del derecho tributario, como la equidad fiscal, la certeza jurídica y el respeto a la capacidad contributiva de los ciudadanos.

1. Principios Jurídicos Subyacentes

Desde un punto de vista jurídico, la revaluación de bienes inmuebles encuentra su fundamento en varios principios clave:

a. Principio de Realidad Económica: La Ley N.º 7509 establece que la base imponible de un inmueble debe ajustarse cuando existan actos o circunstancias que modifiquen su valor real. Este principio obliga a que el valor fiscal de un inmueble refleje su verdadero valor de mercado, garantizando así una carga tributaria justa y proporcional. Este enfoque es consistente con el principio de capacidad contributiva, que exige que los impuestos sean calculados en función de la riqueza real del contribuyente.

b. Equidad Horizontal: La revaluación asegura que los contribuyentes con propiedades de igual valor real paguen impuestos equivalentes. De lo contrario, podrían generarse inequidades fiscales, donde inmuebles subvalorados contribuyen menos de lo que les corresponde, afectando los ingresos municipales y nacionales.

c. Seguridad Jurídica: La normativa vigente establece un marco claro y transparente para la revaluación de inmuebles. Esto incluye causales específicas, plazos bien definidos y mecanismos de impugnación, como lo establece la Ley N.º 7509. La previsibilidad de este proceso es fundamental para generar confianza en los inversionistas y garantizar el cumplimiento voluntario de las obligaciones tributarias.

2. Impacto de la Automatización del Proceso de Actualización

El convenio DGT-RN-001-2018 entre el Ministerio de Hacienda y el Registro Nacional marca un hito en la modernización del sistema tributario costarricense. La actualización automática de los valores fiscales cada 24 horas tiene múltiples implicaciones:

● Eficiencia y Reducción de Errores: La automatización minimiza la posibilidad de discrepancias entre los registros fiscales y registrales. Este sistema asegura que cualquier modificación en el valor fiscal de un inmueble sea reflejada casi inmediatamente en el Registro Nacional, eliminando retrasos administrativos que podrían generar inconsistencias legales.

● Aumento en la Recaudación Tributaria: Al garantizar que los valores fiscales sean actualizados oportunamente, el Estado puede recaudar impuestos de traspaso y de bienes inmuebles más acordes con la realidad económica de las propiedades. Esto no solo incrementa los ingresos fiscales, sino que también promueve una mayor equidad en la distribución de la carga tributaria.

● Transparencia en las Transacciones: Para los inversionistas y propietarios, este sistema brinda certeza sobre los valores fiscales registrados, facilitando la negociación y reduciendo posibles conflictos relacionados con la discrepancia de valores en transacciones inmobiliarias.

XI. Recursos Contra Valoraciones y Avalúos

a. Derecho a Impugnar (Artículo 19)

Cuando un contribuyente no está de acuerdo con una valoración o avalúo, la normativa le otorga varios recursos para impugnar la decisión:

1. Recurso de revocatoria: Debe presentarse ante la oficina de valoraciones de la municipalidad en un plazo de 15 días hábiles desde la notificación.

2. Recurso de apelación: Si el recurso de revocatoria es rechazado, el contribuyente puede apelar ante el concejo municipal dentro de los 15 días hábiles siguientes.

3. Tribunal Fiscal Administrativo: Como instancia final en vía administrativa, el Tribunal debe resolver en un plazo de 4 meses desde la interposición del recurso.

Vía judicial: Si el Tribunal Fiscal Administrativo no resuelve a favor, el caso puede ser elevado al Tribunal Contencioso-Administrativo, conforme a lo dispuesto en la Ley reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

El acceso a estos recursos refuerza el principio de tutela judicial efectiva y garantiza que los contribuyentes puedan defenderse contra valoraciones que consideren injustas.

La revaluación del valor fiscal y su correcta gestión son elementos centrales en el marco tributario costarricense, especialmente en el contexto del impuesto sobre ganancias de capital y otros tributos relacionados con bienes inmuebles. Este procedimiento no solo garantiza que las obligaciones fiscales de los contribuyentes reflejen la realidad económica de sus propiedades, sino que también abre la puerta a estrategias legales y técnicas para optimizar las transacciones inmobiliarias.

El marco normativo costarricense, respaldado por herramientas técnicas como el mapa de valores, la actuación del Órgano de Normalización Técnica y la automatización en la actualización de los valores fiscales, crea un entorno sólido para el desarrollo del mercado inmobiliario. Sin embargo, el éxito de estas iniciativas depende de la planificación adecuada, el cumplimiento de los requisitos legales y una asesoría profesional oportuna.

En un panorama fiscal y legal en constante evolución, comprender y utilizar de manera estratégica los procedimientos de revaluación no solo permite cumplir con las obligaciones tributarias, sino que también facilita la toma de decisiones informadas, promueve la seguridad jurídica y maximiza los beneficios tanto para propietarios como para inversionistas. Este enfoque integral refuerza el atractivo del mercado inmobiliario costarricense, posicionándolo como un entorno competitivo y confiable para las operaciones a largo plazo.

SEBASTIAN JIMENEZ

ABOGADO